Q1.보증금을 월세로 받고 싶은데 어떻게 해야 하는지?
보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 임대 중인데, 세입자가 계약갱신요구권을 사용하여 보 증금과 월세를 5% 올리기로 하였습니다. 그런데, 증액된 보증금을 월세로 받으려고 하는 데, 어떻게 해야 하는지요?
A1.세입자가 계약갱신요구권을 집주인(임대인)에게 사용한 경우 보증금과 월세는 5% 이내에서 올릴 수 있는데, 집주인과 세입자간에 5% 증액하기로 합의하였으므로 보증금은 500만 원 증액되고, 월세는 5만 원 증액됩니다.
그런데 증액된 보증금 500만 원을 월세로 전환하는 것을 세입자가 동의한 경우에는 보증 금을 월세로 받을 수 있습니다.
보증금을 월세로 전환할 경우 주택임대차보호법 제7조의2 및 같은 법 시행령 제9조에 의 하여 대통령령으로 정하는 이자율 2%와 한국은행이 고시하는 기준금리(현재 0.5%)를 합한 연 2.5%가 전환율이 되고, 이 경우 5,000,000×2.5%÷12개월≒10,400원으로 계산됩니다. 따라서보증금과월세를5%증액하고,증액된보증금을월세로전활할경우보증금1억원 에 월세는 1,060,400원(1,000,000원+증액한 50,000원+전환한 10,400원)이 됩니다.
Q2.주택매매와 계약갱신요구권의 관계
현재세입자가거주중인임대주택을매도하려고하는것과관련하여아래와같이질의함
1. 매매계약을 체결한 후에 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면 어떻게 되는지요?
2. 세입자가 이사 간다고 하여(갱신거절 통지) 주택 매매계약을 체결하였는데, 세입자가
이를 번복하여 계약갱신요구권을 행사하면 어떻게 되는지요?
3. 임대차기간 만기일로부터 6개월 전까지 매매하면 문제가 없다는데 무슨 뜻인지요?
A2.
1번 질의에 대하여 : 계약갱신거절사유는 세입자가 갱신요구권을 행사할 때를 기준으로 판단 하므로 주택매매계약을 체결하고, 등기가 이전되기 전에 세입자가 갱신요구하였다면 기존의 집주인(매도인)은 실거주를 사유로 갱신을 거절할 수 없으므로 계약갱신은 되었으며, 매수인 은 임대인의 지위를 승계하게 되어 세입자의 계약갱신 된 임차권을 승계하게 됩니다.
2번 질의에 대하여 : 국토교통부와 법무부 보도설명자료(’20.9.16)에 의하면, 임차인이 갱신 요구권을 행사하지 않고 퇴거하기로 합의하여 이를 믿고 실거주 목적의 제3자와 매매계약 등을 체결한 경우 당사자 간의 논의 경과 및 제3자와의 새로운 계약체결 여부 등 구체적인 상황에 따라 주택임대차보호법 제6조의3제1항제9호의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 포함될 수 있을 것이라고 설명하고 있습니다. 따라서 세입자가 이사 간다는 합의(또는 세입자의 갱신거절 통지)를 믿고 제3자와 매매계 약을 체결한 경우 세입자가 이를 번복하여 갱신요구할 때 집주인은 갱신요구를 거절할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 분쟁이 발생할 경우 법원의 판단을 받아보아야 할 것입니다.
3번 질의에 대하여 : 먼저 세입자가 임대차기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인 에게 갱신을 요구하여야 합니다. 따라서 실거주를 할 매수인에게 6개월 전까지 소유권이전 등기가 완료되면, 세입자가 계약갱신을 요구하여도 매수인인 새로운 집주인이 실거주를 이 유로 갱신요구를 거절할 수 있기 때문입니다.