임대차계약 갱신 관련 질의 드립니다. 현재 서울 OO구에 거주하고 있으며 전세계약이 2020년 9월 말로 만료됩니다. 계약을 연장하여 계속 거주를 원하고 있는데 집주인은 기존 계약금액에 5% 초과 인상된 금액으로 재계약서를 7월 31일 이전에 작성하기를 요구하고 있는 상황입니다.
Q1. 계약갱신요구는 서면으로 하는 것이 원칙으로 알고 있으나 부동산중개사를 통한 구두로 도 가능한지요? 아님 휴대폰 문자로 집주인에게 계속 거주하겠다는 의사표시도 법적 효 력이 있는지요?
A1.계약갱신요구는 명확히 상대방에게 의사표시를 하여야 합니다. 따라서 내용증명을 통 해서 행사하거나 문자로 행사 시에는 반드시 상대방의 답문을 받으셔야 합니다. 또한 전화로 행사 시에는 녹취를 하셔야 하고 녹취 시에는 상대방의 답변내용도 포함시켜야 할 것입니다.
따라서 공인중개사와 같은 제3자를 통해 요구권을 행사하는 것은 나중에 이와 같이 행사 사실 증명에 제한이 있으므로, 바람직한 방법으로 보기는 어렵습니다.
Q2.집주인의 요구대로 5% 초과한 금액으로 7월 31일 이전에 계약을 한 것으로 계약서 작성 이가능한지요?그리고그렇게했을경우2년이아닌4년을더거주가능한지요?또한 이런한 계약서로 인해 임차인은 불이익을 받지 않는지요
A2.개정법률시행전5퍼센트초과하여양당사자가재계약을해도유효하고,그런경우나 중에 임차인이 재계약 만기 1개월 전에 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 이런 경우라면 귀하께서 질문하신 바와 같이 4년 보장이 될 것입니다.
또한 이와 같이 계약을 진행할지 여부는 임차인이신 귀하의 선택에 달려있는 것으로 우리 시에서 대신 선택하거나 유불리를 말씀드리기 어렵다는 점을 양해 해주시길 바랍니다.
Q3.집주인이 본인이 거주하겠다고 계약 갱신을 거절하고 바로 전세금을 제 계좌로 송금할 경우 저는 언제까지 집을 비워야 하는지요?
A3.집주인이 본인이 실거주하겠다고 갱신을 거절한 경우, 계약갱신이 되지 않으므로 귀하께 서는 기존 임대차계약의 만기일까지만 해당 주택에 거주하실 수 있습니다.
Q4.집주인은 본인 요청대로 인상되지 않으면 본인이 직접 들어오겠다고 하고 저희를 내보 낸다음다른임차인과계약하고대신에직계존비속중에한명만해당주택에전입하려 는 의도가 있습니다. 이 경우 손해배상 청구가 가능한지요?
A4.임대인의 직계비속이 실거주하는 경우는 유효한 갱신거절 사유이므로 이와 같은 사안에 서는 손해배상이 제한될 수도 있습니다.