주택 임대차 계약전 꼭 확인 해야 될 사항

주택임대차보호법 개정 내용 정리

1. 계약갱신청구권 및 행사기간 변경

• 임차인은 이제 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
• 이 변경은 ‘20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

2. 갱신요구권 행사 시점 및 제한사항

• 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
• 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 동안 보장됩니다.
• 묵시적 갱신은 행사로 간주되지 않습니다.

3. 행사 가능 여부 및 제한사항

• 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 행사 가능합니다.
• 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 새로운 계약을 체결한 경우 예외적으로 행사할 수 없습니다.
• 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결하지 않은 경우, 갱신거절에도 행사 가능합니다.

4. 갱신요구권 행사 시 효과

• 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 2년 동안 갱신됩니다.
• 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

5. 다양한 상황에서의 적용

• 이미 4년 이상 거주한 경우에도 행사 가능합니다.
• 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의한 경우에도 계약갱신요구 가능합니다.

6. 계약갱신요구권 행사 시기에 대한 유의사항

• 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
• 행사 시 새로운 임대차계약서를 작성할 필요는 없지만, 합의된 내용이 있는 경우 증거서류 작성이 권장됩니다.

7. 행사 방법 및 분쟁예방

• 계약갱신요구권 행사 방법에 제한은 없으며, 분쟁예방을 위해 구두, 문자, 이메일 등 사용 가능합니다.
• 향후 발생 가능한 분쟁을 예방하기 위해 내용증명 우편 등을 활용하는 것이 안전합니다.

8. 최근 개정으로 보다 강화된 임차인 보호

• 주택임대차보호법 개정을 통해 임차인의 보호가 강화되었으며, 계약갱신청구권을 활용하여 임대차 시장에서의 균형을 유지하고자 합니다.

9. 법 시행 이후 계약만료 시 예외사항

• 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우, 제3자와 이미 계약을 맺은 경우에는 예외적으로 갱신요구권이 부여되지 않습니다.
• 법 시행 이후에 제3자와의 계약이 없는 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

임대인이 갱신을 거절 할 수있는 경우

규정(개정 주임법 제6조의3제1항)		CASE
1호	임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우	1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우
2호	임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우	임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 * 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
4호	임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우	임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우
5호	임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우	1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
6호	임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우	주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
7호	임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우	–
8호	임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우	–
9호	그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우	임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우 * 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

주택임대차보호법 개정 핵심 포인트 요약

질문	답변
임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나요?	존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.
임대인은 임대차기간 동안 1년 마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나요?	아닙니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이며, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
임차인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하나요?	그렇지 않습니다. 5%는 임대료 증액 상한이며, 임대인과 임차인은 협의를 통해 상한 범위 내에서 임대료를 결정할 수 있습니다.
갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 1년에 5% 제한인가요? 무조건 5%를 올려야한다는 것인가요?	갱신 시 임대료 상한은 갱신 시점 기준 임대료의 5%가 상한이며, 무조건 5%를 올려야 하는 것은 아닙니다. 상한 범위 내에서 협의하여 결정됩니다.
지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나요?	지자체는 지역별로 달리 정할 수 있으며, 정확한 시기는 미정이나 전국적으로 일단은 5%를 우선 시행하고, 추후 필요시 지자체가 5% 이내의 범위에서 조례를 마련할 수 있도록 하고 있습니다. 지자체는 지역적인 여건을 고려하여 상한을 결정할 예정입니다.

주택임대차 전환 및 법정 월차임에 관한 FAQ

질문	답변
Q1: 계약갱신청구권 행사 시 전세 → 월세 전환이 가능한가요?	개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세 → 월세 전환은 임차인 동의가 없는 한 어렵습니다. 동의에 의해 전환하는 경우에도 법정 전환율이 적용됩니다.
Q2: 주택임대차보호법상 법정 월차임 전환율은 언제 적용되나요? 의무사항인가요?	임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용되며, 법에서 정한 전환율을 초과하는 경우 그 부분은 효력이 없습니다.
Q3: 법정 월차임 전환율이 개정된다면 현재 존속 중인 계약에도 소급적용 되나요?	개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되나, 시행 후 최초로 보증금을 전환하는 경우부터 적용됩니다.
Q4: 법정 월차임 전환율 적용방법은 무엇인가요? 보증부 월세에서 보증금을 높이려면 어떻게 해야 하나요?	법정 월차임 전환율은 임차인 보호를 위해 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에만 적용되며, 월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 적용되지 않습니다. 전환 시에는 지역별‧규모별 전월세 전환율, 주변 시세 등을 참고하여 임대인과 임차인 간에 협의하여 결정할 수 있습니다.