Q1.보증금또는월세5%상한제
안녕하세요? 제가 2019. 9월경 오피스텔 전세 1년 계약을 해서 사는 중입니다. 집주인분이 이번에 재계약 시 전세금 5%를 인상하겠다고 하셨습니다. 5% 인상을 거절하면 나가야한다 고 하셨습니다. 이번에 주택임대차보호법에서 전세금 인상은 2년 살고 나서 재계약하는 경 우에5%증액이되는것으로알고있어요.이런임대인의주장은맞는건지요?
A1.주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보게 됩니다. 따라서 1년 계약의 경우 2년을 주장하실 수 있고, 그 경우 기존 조건대로 1년 더 살 수 있습니다. 단 임차인이 2년 주장하더라도 계약 후 1년이 지난 경우라면 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따라 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때라 주장하 며, 장래에 대하여 5% 이내에서 그 증액을 청구할 수 있습니다. 즉 계약기간 도중에도 5% 이내 증액을 임대인이 요구할 수는 있습니다. 다만, 2019.9.에 전세계약을 체결하였으므로 2 년의 계약기간이 보장됨에 따라 2021.9.까지 거주하실 수 있으며, 세입자가 5% 인상을 거절 했을 경우 퇴거하여야 하는 것은 아닙니다. 그리고 귀하께서 언급하신 사안은 2년 임대차계약을 하고 만기 6개월 전에서 1개월 전까지 갱신요구권을 행사하는 경우입니다. 이 경우에도 5% 상한제가 적용됩니다.
Q2.갱신요구권의행사시기등
안녕하세요. 현재 4년째 전세계약에 따라 서울 OO구에 거주하고 있습니다.
최근 계약 만료가 가까워서 전세금을 4천만 원(5% 초과) 올리기로 구두합의하고 8월 20일 만나서 재계약서를 작성했습니다. 하지만 계약 이후 주변 사람들에게 물어보니 최근 변경 된임대차법에따라5%내에서협의해야되고법에저촉되는계약이니효력이없다는내 용을 알게 됐습니다. 그래서 개정된 법에 맞춰서 다시 계약을 해야 된다고 집주인에게 설명 하니, 종전대로 계약하지 않으면 재계약을 하지 않겠다고 합니다. 그리고 갑자기 자기들이 살 거라며 계약만료일인 8월 25일이 며칠 안 남은 상황에서 퇴거하라고 합니다.
현재 어떻게 대응해야 하는지, 또한 재계약 의사가 없다면 한 달 전까지 임차인에게 통보해 야 되는 것으로 알고 있습니다. 계약 만료 일주일 전에 재계약 의사를 번복하게 되면 묵시 적 갱신으로 현 계약이 자동 연장되는 게 아닌지도 궁금합니다.
A2.개정 주택임대차보호법이 시행(2020. 7. 31.)된 후 모든 갱신계약에 보증금 등에 대한 5% 상 한제가 적용되는 것은 아니며, 계약갱신요구권을 행사한 경우여야만 5% 상한제가 적용됩 니다. 그리고 계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 계약만기 1개월 전까지 행사하셔야 합니다.
그런데 사안의 경우 계약만기 1개월 전이 아닌 상황이므로 계약갱신요구권을 행사할 수 없 으며, 이에 따라 5% 상한제도 적용되지 않습니다. 그리고 묵시적 갱신은 계약만기 1개월 전 까지 갱신거절 등의 의사표시를 양 당사자 중 어느 누구도 하지 않은 경우이어야 합니다. 이 사안에서 묵시적 갱신이 되었다고 하더라도, 만기 전에 별도 합의(재계약서 작성)가 있 었으므로 묵시적 갱신도 주장하기 어려워 보입니다.
Q3세입자가 법인이 경우 계약갱신요구권 행사 여부
임대차3법 관련하여 문의드립니다. 저는 OO회사 OOO 팀장입니다. 저희 회사는 서울 소재 아파트를 전세계약하여 직원들에게 사택으로 제공하고 있습니다. 최근 주택임대차보호법 이 개정되면서 전세계약 만료 시 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 전세보증금을 5% 한도 내에서 연장을 요구할 수 있다고 알고 있습니다. 임대인(개인)에 따르면 법인은 주택 임대차보호법을 적용받지 않기 때문에 계약갱신청구권(전세보증금 5% 한도 내 인상)을 적 용받지 않는다고 주장합니다. 이와 관련하여 법인이 계약갱신청구권이 되는지에 대해 이곳 저곳에 문의하였으나 혼란이 있는 거 같습니다. 전세계약 시 임차인은 OO회사이며 전세권 설정을 통해 대항력을 갖추고 있고, 입소자인 회사원은 전입신고 등을 하였습니다. 문의드 릴 내용은 1. 법인이 임차보증금 5% 이내에서 계약갱신청구권을 청구할 수 있는지 여부와 2. 동 판단에 대한 법적 근거 등을 상세히 알려주시기 바랍니다. 감사합니다.
A3.법인은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, 따라서 5% 상한제도 적용되지 않습니다. 주택임대차보호법 제1조에 따르면 “이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸 借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적 으로 한다.”라고 하여, 자연인을 보호대상으로 하고 있기 때문입니다(국토교통부·법무부, 2020. 7. 31. 개정 『주택임대차보호법』 해설집, 2020. 8., 4면).