Q1.보증금및월세를5%이내에서증액할수있는전월세상한제는 언제 적용되는지요?
임대하고 있는 주택의 만기가 2020.12.10.인데 지금 살고 있는 세입자와 재계약하고자 하는데, 이경우보증금은무조건5%이상올릴수없는지요?
A1.
기존에 살고 있던 세입자와 재계약시 무조건 전월세 상한제가 적용되는 것은 아닙니다. 집주인과 세입자 간에 합의로 보증금을 5% 초과 증액하여 재계약한 것도 유효합니다. 즉, 합 의증액의경우전월세상한제가적용되지않습니다.
그러나 세입자가 계약갱신요구권을 사용한 경우에는 주택임대차보호법 제6조의3 제3항 과 제7조에 따라 전월세 상한제가 적용되어 5%이내에서 집주인과 세입자 간에 합의하여 보증금을증액할수있습니다.
Q2. 언론에서는 “2년+2년” 이라는데?
언론에서 2년+2년이라고 하던데, 2년 계약하여 살고 있는 임차인(세입자)에게 2년만 재계 약해 주면 되나요? 즉, 기존에 살고 있는 세입자가 현재 5년 동안 임대차 중인데, 이 경우 2년+2년이 지났으므로 전세 만기에 이사 가라고 할 수 있는지요?
A2.
임대인(집주인)은 임대차만기 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 이사 갈 것을 통지하 면 만기에 임대차계약이 종료됩니다.(주택임대차보호법 제6조) 한편 집주인이 이사가라고 하여도세입자는그주택에전세로살고있는동안한번계약갱신을요구하여2년간더거 주할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제6조의3) 따라서 세입자가 몇 년을 거주하였든지 한 번계약갱신을요구할수있고,이경우집주인이갱신을거절할사유가없다면세입자는2 년간더거주할수있게됩니다.
Q3. 매도 행위가 허위실거주에 해당되어 손해배상을 청구할 수 있는지?
세입자가 계약갱신을 요구하자, 집주인이 직접거주를 이유로 갱신 거절한 후 입주하여 거 주하다가 세입자가 갱신되었다면 살 수 있는 기간(2년)이 만료하기 전에 임차주택을 매도 한 경우 갱신거절 당한 세입자는 손해배상을 요구할 수 있는지요?
A3.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 허위실거주 사유로 제3자에게 임대한 경우로 규정하 고 있어서 매도한 경우에는 같은 법에 의한 손해배상책임은 인정되지 않습니다.
그러나 국토부와 법무부 보도설명자료(9.16.)에 의하면 집주인이 실거주 의사가 없음에도 불구하고 형식상 갱신거절 사유를 만들 목적으로 단기간만 거주하고 매각하여 실거주하 지 않는 경우, 이는 허위 갱신거절로 주택임대차보호법을 위반하고 정당한 거주 권리를 갖는 임차인에게 손해를 발생시킨 것이 되어 불법행위 책임을 지게 될 수 있다고 설명하 고 있습니다. 따라서 집주인이 실거주하지 않고 매도한 경우 구체적인 사정에 따라 불법행위에 의한 손 해배상책임이 인정될 수도 있을 것입니다.