[주택임차보호법-집주인편]계약기간을1년으로했는데1년에5%씩임대료를올릴수있나요?

등록 임대사업자분들 중에 임대료를 얼마나 올릴 수 있는지 논란이 되고 있습니다. 정부의 설명이 명확하지 않으며 임대료 인상과 각종 세금 문제는 별개로 다루고 있어 혼라이 일어 나는 상황입니다. 이러한 가운데 계약기간을 1년으로 하시는 임대사업자분들이 많으실 텐데 

계약기간을 1년으로 했을 때에도 동일하게 5%로 씩 임대료를 올릴 수 있을까요?

주택임대차 보호법에 의하면 1년의 계약 즉 2년 미만의 계약은 그 기간을 2년으로 본다는 규정이 있습니다. 1년 계약을 했더라도 법으로 계약기간을 2년을 한 것과 마찬가지로 세입자는 같은 임대료로 2년 동안 살 수 있다는 것입니다.

다만, 2년의 계약기간 중에 경제상황 등 집주인에게 특별한 사정이 있으면 계약일로부터 1년이 지난 후에 5% 이내에서 올려 달라고 할 수는 있지만, 1년마다 계약갱신으로 보고 보증금 인상을 요구하는 것은 아닙니다. 

국토교통부-법무부 발간 주택임대차보호법 해설집

•2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.
•이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

국토교통부 보도자료, 2020.10.5.

•등록임대주택은 2년 단위, 5% 이내 임대료 증액제한을 받으며 2년간 임대료 10% 인상은 가능하지 않습니다.
– 임차인이 2년 미만(예 : 1년) 계약을 원하는 경우 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있고 그에 따라 갱신계약에 따른 인상도 가능할 수 있으나,
– 일반적인 경우에는 1년 단위 임대차 계약이라 할지라도 임대차 기간은 2년으로 적용받게 되고, 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액제한을 받습니다.

주택임대차보호법

•제4조(임대차기간 등) 1 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차 는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
2 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.

Q1.임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하나요?

그렇지 않습니다.
5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

Q2.갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 1년에 5% 제한인가요? 무조건 5%를 올려야한다는 것인가요?

갱신 시 임대료 상한은 갱신 시점 기준 임대료의 5%가 상한이며, 5%이내에서 협의하여 정해지는 것이므로, 무조건 5%를 올리도록 한 것은 아닙니다.

Q3.지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나요?

지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능합니다.

이번 주택임대차보호법 개정안에서 일률적으로 전국 5%를 우선 시행하고, 추후 필요시 지자체가 5% 이내의 범위에서 정하도록 한 것은 전월세시장의 신속한 안정을 위해서입니다. 지자체 별 임대료 상한율은 지자체 별로 충분히 검토하여 가급적 통일된 시기에 시행되도록 할 것입니다.

지자체 별 임대료 상한율은 지자체 별로 충분히 검토하여 가급적 통일된 시기에 시행되도록 할 것입니다. 이번 주택임대차보호법 개정안에서 일률적으로 전국 5%를 우선 시행하고, 추후 필요시 지자체가 5% 이내의 범위에서 정하도록 한 것은 전월세시장의 신속한 안정을 위해서입니다.

지자체는 관할 구역별 주택수급 상황, 전월세 시장의 여건을 고려하여 필요한 경우 전국 기준보다 낮은 상한율을 적용할 수 있으며, 이를 위해 면밀한 검토가 필요한 것이 사실입니다. 다만, 모든 지역별 기준을 세세히 정하여 입법하기에는 지나치게 장기간이 소요되므로 전국적 기준을 우선 수립하고, 지역별 기준을 추후 설정하여 시장의 안정을 도모한 것입니다.

정부와 지자체는 지역별 상한 적용방안을 구체적으로 논의할 것이며, 시장의 혼란을 방지하기 위해 조례상 시행시기 및 적용례를 통일하는 방안을 검토 중입니다.